[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 여러 사람이 하나의 부동산을 소유하고 있는 경우가 있다. 이때 소유형태에 따라 법적으로 공유, 합유, 총유 등으로 나눌 수 있는데, 대부분은 소유자 사이에 공유관계가 성립한다. 각 공유자는 부동산의 일부 지분만을 소유하고, 그 소유관계는 부동산 등 기부에 공시된다.

대표적으로 소유자 사이에 공유관계가 성립하는 사례로는 상속재산을 상속인이 상속비율에 따라 지분을 나눠 소유하는 경우, 공동으로 부동산 투자를 해 투자자별로 지분을 나눠 소유하는 경우 등을 꼽을 수 있다.

그런데 하나의 부동산을 단독으로 소유한 경우에 비해 여러 명이 공유로 소유하고 있다면, 아무래도 공유자가 해당 부동산에 대한 재산권을 자유로이 행사하는 것에 한계가 생길 수밖에 없다. 공유자는 자신이 소유하고 있는 공유지분은 매매 등 처분할 수 있지만, 전체 부동산을 처분하려는 경우에는 모든 공유자가 동의해야만 가능하다. 매수자는 하나의 부동산을 단독으로 취득하기 원하는 사례가 많아 공유지분만을 매각하려는 경우 수요자가 많지 않아 특별한 사정이 없다면 거래가 잘 성사되지 않는다.

또 공유 부동산을 제3자에게 임대하는 등 관리행위를 하는 경우에도 원칙적으로 전체 공유자의 동의가 필요하다. 다만, 공유자 중 과반수 지분권자가 있는 경우 과반수 지분권자가 자유롭게 공유 부동산을 관리할 수 있다. 간혹 소수 지분권자가 공유 부동산 전체를 점유하고 있는 경우가 있는데, 이때 과반수 지분권자가 존재하면 소수 지분권자를 공유 부동산에서 퇴거하도록 하고, 월세를 청구하는 것도 가능하다.

이처럼 공유관계의 경우 공유자의 전체 부동산에 대한 관리, 처분 등에 애로사항이 발생할 수 있기 때문에 우리 민법에는 공유관계를 해소할 수 있는 특별한 절차를 명시해 두고 있다. 민법 제268조에 따르면 공유자는 분할의 방법에 관해 협의가 성립되지 않으면 법원에 분할청구를 할 수 있도록 돼 있고, 이때 현물로 분할하는 것을 원칙으로 하나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있으면 법원이 해당 부동산을 경매에 부칠 수 있다. 이 경우 공유자는 낙찰대금에서 각자의 지분비율대로 배당을 받게 된다. 토지 지상에 건물이 존재하는 경우는 대부분 현물로 분할하는 것이 현실적으로 어려워 경매분할에 부쳐진다.

일반 부동산 지분 경매의 경우 공유자는 우선매수권을 행사해 다른 사람에 우선해 낙찰받을 권리를 가진다. 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하면 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선 매수가 가능하다. 공유 부동산의 효율적 관리 등을 위해 공유권자가 우선 지분을 취득하도록 할 필요성이 있다는 취지에서 마련된 제도다. 그러나 공유물분할을 위한 경매에서는 공유자가 이와 같은 권리를 인정받지 못한다는 점에 유의해야 한다. 즉, 공유자는 특별한 지위가 없으므로 일반 입찰자와 동일한 조건에서 경쟁해야 한다.

특히 공유자 사이에 감정적인 문제로 경쟁이 심화되면 시세보다 높은 가격으로 낙찰가격이 정해질 수 있는 부담이 있고, 또 경매에 부쳐져도 낙찰이 이루어지지 않는 사례도 많다. 이 경우 낙찰가격이 시세보다 낮게 형성되거나 공유물 분할 대금을 수령하는 것 자체가 장기화될 수 있다. 따라서 공유물 분할의 경우 현실적으로 공유물 분할이 가능한지 여부를 미리 검토해 전략적으로 공유자 사이에 합의를 유도하는 절차가 필수적으로 선행돼야 한다. 공유물분할소송을 허용하고 있지만, 실제 이를 통해 적절히 해결되지 않는 사례도 많기 때문이다.