[이데일리 이다원 기자] 최근 10년간 서울 주택 임대차 시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 빠르게 재편되고 있는 것으로 나타났다. 연립·다세대주택 시장에서는 이미 월세 거래가 전세를 넘어섰고, 아파트 시장에서도 월세 비중이 50%에 육박하며 전세 거래를 추월하기 직전까지 왔다.

11일 부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 4월 기준 서울 아파트 월세 거래 비중은 49.8%로 집계됐다. 2017년 4월 34.4%와 비교하면 10년 새 15.4%포인트 상승한 수치다.

반면 서울 아파트 전세 비중은 같은 기간 65.6%에서 50.2%로 15.4%포인트 하락했다. 2017년만 해도 전세와 월세 비중 격차는 31.3%포인트였지만 올해는 0.4%포인트까지 좁혀졌다.

거래량에서도 변화가 나타났다. 서울 아파트 전세 거래량은 2023년 4월 1만 3979건으로 정점을 찍은 뒤 올해 4월 8613건으로 3년 만에 5366건(38%) 감소했다. 반면 월세 거래량은 같은 기간 9828건에서 8543건으로 1285건(13%) 줄어드는 데 그쳤다.

전세 거래 감소 폭이 월세보다 훨씬 커지면서 전체 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 빠르게 확대되고 있다는 분석이다.

연립·다세대 시장에서는 월세화 현상이 더욱 뚜렷했다. 서울 연립·다세대 월세 비중은 2017년 37.3%에서 올해 61.3%로 24.0%포인트 상승했다. 같은 기간 전세 비중은 62.7%에서 38.7%로 감소했다.

특히 전세사기 사태가 본격화된 이후 변화 속도가 빨라졌다. 연립·다세대 전세 거래량은 2022년 4월 8884건에서 2023년 4월 6174건으로 30.5% 급감했다. 반면 월세 거래량은 4921건에서 5029건으로 늘었다.

이후 2024년 4월에는 월세 거래량이 6480건을 기록하며 처음으로 전세 거래량(6057건)을 넘어섰다. 올해 4월 월세 거래량은 6635건으로 증가세를 이어갔다.

지역별로는 아파트의 경우 중랑구의 월세 비중이 73.5%로 가장 높았다. 이어 용산구(64.8%), 중구(63.0%), 종로구(57.6%), 금천구(57.5%) 순이었다.

반면 전세 비중이 높은 지역은 도봉구(60.8%), 성북구(59.6%), 양천구(57.7%) 등으로 조사됐다.

연립·다세대에서는 관악구의 월세 비중이 77.6%로 가장 높았으며 송파구(70.8%), 노원구(70.3%), 영등포구(69.6%), 강서구(68.2%) 등이 뒤를 이었다.

업계에서는 전세사기 이후 전세보증금 반환 위험에 대한 경계가 커진 데다 고금리와 보증금 부담 등이 맞물리면서 임대차 시장의 월세 전환이 구조적으로 진행되고 있는 것으로 보고 있다.

다방 관계자는 “서울 아파트 전·월세 거래 비중 격차가 올해 4월 기준 0.4%포인트까지 좁혀지며 역전을 목전에 두고 있다”며 “연립·다세대는 이미 2024년 월세 거래량이 전세를 추월한 이후 월세 중심 구조가 굳어지고 있어 서울 임대차 시장 전반의 월세화가 확인되고 있다”고 말했다.