[이데일리 김형환 기자] 용적률 상향을 포기하고 임대주택을 넣지 않는 방식의 ‘일대일 재건축’이 래미안 트리니원의 성공과 함께 관심을 받고 있다. 고급화 전략을 통해 인근 ‘대장 아파트’가 돼 부동산 가치를 극대화하겠다는 전략으로 풀이된다. 다만 공공성 확보를 지향하는 지자체의 제지가 변수로 꼽힌다.

◇임대주택 없는 래미안 트리니원, 몸값 올린다

29일 정비업계에 따르면 래미안 트리니원은 최근 입주자 사전점검을 마치고 오는 8월부터 입주에 들어간다. 반포주공1단지 3주구를 재건축한 래미안 트리니원은 최고 35층, 17개동, 전용 59~165㎡ 2091가구 규모로 조성된다.

래미안 트리니원의 가장 큰 특징은 임대주택이 하나도 없다는 점이다. 반포주공1단지 3주구 재건축 조합은 사업 초기부터 ‘임대주택 없는’ 준 일대일 재건축을 추진해 왔다. 남은 용적률을 확보해 일반분양 세대를 505가구 확보했고 나머지는 사실상 일대일 재건축 방식으로 진행된 것이다.

최근 재건축 사업은 용적률 인센티브를 받아 최대한 일반분양 물량을 늘려 사업성을 확보하는 것이 핵심으로 꼽히고 있다. 특히 공사비 급등으로 인해 이러한 최대 용적률 재건축이 대세가 된 상황이다. 용적률 인센티브를 포기하고 남은 용적률만으로 재건축 사업을 진행하거나 일대일 재건축을 할 경우 조합원들의 분담금 부담이 커지기 때문이다. 다만 용적률 인센티브를 받을 경우 30%를 임대주택으로 공공기여해야 한다.

래미안 트리니원은 이러한 사업성 확보 대신 고급화 전략을 선택했다. 임대주택을 없애고 용적률·건폐율을 낮춰 여유로운 단지를 조성하겠다는 것이다. 실제로 래미안 트리니원의 용적률과 건폐율은 각각 273%, 17%로 인근 대장 아파트로 꼽히는 래미안 원베일리(용적률 299%·건폐율 19%)에 비해 여유롭다. 게다가 향후 30년 뒤 용적률 인센티브를 통한 재건축이 가능해 부동산 투자 가치가 높다는 장점도 있다.

이러한 이유로 래미안 트리니원의 호가는 높아지고 있다. 래미안 트리니원 전용 84㎡ 입주권은 지난달 14일 49억 8000만원에 거래됐다. 현재 시장에 나와 있는 매물은 52억~60억원 수준으로 시세가 형성돼 있다. 한강변 핵심 입지인 래미안 원베일리 전용 84㎡의 시세가 약 60억~70억원 수준이다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “한강이 조망되지 않는다는 단점에도 아직까지 용적률이 남아 있는 트리니원이 더 투자 가치는 높을 것”이라고 말했다.

◇고급화·미래 지향하는 일대일 재건축…市 제지 변수

이 같은 방식의 재건축은 과거 소형 주택 건립 규제를 피하기 위해 적용됐다. 2003년 도시 및 주거환경정비법 제정으로 전용면적 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 짓도록 했다. 다만 조합원 주택을 기존 전용면적 30% 범위 이하로 지을 경우 일대일 재건축으로 간주, 소형 주택 건립 규제를 피하도록 했다. 이후에는 재건축 초과이익환수제 부담을 줄이기 위해 일대일 재건축이 활용되기도 했다. 래미안 챌리투스, 아크로리버뷰 등이 대표적이다.

최근에는 ‘고급화’ 전략의 일환으로 강남권이나 한강벨트, 과천 등 경기 핵심지를 중심으로 일대일 재건축이 추진돼 왔다. 과천 프레스티어 자이는 사실상 일대일 재건축으로 사업이 진행됐고 대치 선경1·2차 아파트는 일대일 재건축이 추진되다가 무산된 바 있다.

다만 지자체 인허가는 가장 큰 과제로 꼽힌다. 지자체 입장에서는 최대한 용적률 인센티브를 부여해 사업성과 임대주택을 통한 공공성을 모두 확보하는 것이 정비사업의 목적이기 때문이다. 서울시 관계자는 “재건축을 통해 추가적인 세대 수를 확보하고 임대주택까지 확보하는 것이 시의 방향”이라며 “사업성과 공공성이 조화롭게 이뤄질 수 있도록 사업을 추진하고 있다”고 설명했다.