경기도 화성시 동탄신도시의 모습.(사진=뉴스1)
정부는 이번 규제의 핵심을 ‘레버리지를 활용한 추격 매수 차단’으로 설명했다. 최근 동탄 등에서 집값이 급등하면서 대출을 활용한 추격 매수 심리가 확산되고 있다는 판단에서다.
이유리 국토부 주택정책과장은 “반도체 산업 영향이나 성과급 등으로 자산이 늘어나 주택 구매 수요가 증가하는 것은 있을 수 있는 일”이라며 “본인 자산으로 집을 구입하는 것까지 정부가 개입할 부분은 아니다”고 말했다. 이어 “가격 상승을 우려해 대출을 받아 진입하려는 가수요를 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 본다”고 했다.
규제지역 지정이 늦었다는 지적에 대해서는 “정량 기준을 충족했다고 즉시 지정하거나 해제하는 것은 아니다”라며 “양도소득세 중과 종료 등 정책 변수와 거래 동향을 종합적으로 모니터링한 뒤 결정했다”고 설명했다.
이번 규제에서 가장 논란이 된 부분은 동탄1신도시와 동탄2신도시를 구분하지 않고 동탄구 전체를 토허가구역으로 지정한 점이다. 일부에서는 상대적으로 집값 상승폭이 크지 않았던 동탄1신도시까지 규제 대상에 포함된 것은 과도하다는 지적이 나왔다.
국토부는 현재 시장 판단에 활용하는 가격·거래량 통계가 자치구 단위까지 제공되는 만큼 동 단위로 규제 대상을 나누기 어렵다는 입장이다. 이 과장은 “동탄은 올해 2월 일반구로 분구된 이후 구 단위 통계를 기준으로 모니터링해 지정했다”며 “더 세밀하게 접근하면 또 다른 형평성 논란이 발생할 수 있다”고 언급했다.
정부는 이번 규제 대상을 선정하는 과정에서 단순히 집값 상승률만 보지 않았다고 설명했다. 거래량과 청약 경쟁률, 공급 상황, 개발 호재, 자금조달계획서상 차입 비중 등 시장 전반의 과열 양상을 종합적으로 판단했다는 것이다.
이 과장은 “조정대상지역은 최근 3개월 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘어야 하는데 이번 3개 지역은 해당 기준을 충족했다”며 “거래량과 청약 경쟁률, 공급 상황, 자가보유율, 개발 호재, 차입 비중 등도 함께 고려해 시장 상황을 판단한다”고 했다.
일각에서 규제 대상 지역으로 함께 거론됐던 경기 안양 만안구 등에 대해서는 “법령상 지정 요건을 충족하지 못해 이번 검토 대상에는 포함되지 않았다”고 선을 그었다.
정부는 특히 갭투자와 외지인 거래 비율, 거래량 등을 투기적 수요를 판단하는 핵심 지표로 보고 있다고 밝혔다. 이 과장은 “가격 상승률뿐 아니라 갭투자 비율과 외지인 거래 비율, 거래량 등을 종합적으로 살펴 판단했다”고 부연했다.
이번에 규제지역으로 지정된 동탄구와 기흥구, 구리시는 모두 자금조달계획서상 차입 비중이 30% 이상인 것으로 나타났다. 다만 국토부는 차입 비중만으로 규제 여부를 결정하는 것은 아니며 다양한 시장지표를 종합적으로 검토했다고 설명했다.
이번에 새로 지정된 토허구역에도 기존 실거주 유예 제도는 그대로 적용된다. 무주택자는 올해 말까지 토지거래허가를 신청해 승인받으면 기존 세입자의 계약 종료 시점까지 실거주를 유예받을 수 있다. 적용 대상 지역만 확대됐을 뿐 제도 자체는 달라지지 않았다.
정부는 토허구역 확대에 따른 전세 매물 감소 우려에 대해서는 공급 부족이 더 큰 원인이라고 진단했다. 국토부는 지난해 10월 토허구역 지정 이후 전월세 매물이 급격히 줄어든 것은 아니며 최근 전세난은 2022년 이후 착공 감소에 따른 입주물량 부족 영향이 크다고 강조했다. 이에 따라 비아파트 공급 활성화와 오피스·지식산업센터 활용 등 공급 확대를 통해 전월세 시장을 안정시키겠다는 방침이다.
전문가들은 이번 규제로 단기적인 거래 위축과 상승세 둔화는 예상하면서도 규제만으로 시장 안정이 이어지기는 어렵다고 봤다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “거래는 줄고 집값 상승률도 둔화하겠지만 가격 자체가 크게 하락하기보다는 호가가 일부 조정되는 수준에 그칠 가능성이 높다”며 “토허구역 지정으로 전세 물량이 감소하면 전셋값 상승 압력이 커질 수 있다”고 전망했다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제는 과열된 시장에 단기적인 브레이크를 거는 효과는 기대할 수 있지만 장기적인 가격 안정은 공급 확대와 금리, 경기 여건 등이 함께 뒷받침돼야 가능하다”며 “가격 안정을 장기적으로 이어가기 위해서는 시장이 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 일관된 정책 신호가 함께 제시될 필요가 있다”고 진단했다.
