1일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 동탄 행복마을 푸르지오, 동탄레이크자이 더 테라스, 동탄2 롯데캐슬, 신동탄 SK뷰 파크 3차, 동탄호수공원 아이파크는 올해 8년 간의 의무 임대가 종료됐거나 내년 의무 임대가 종료될 예정이다.
출처: 각 건설사
동탄 행복마을 푸르지오는 2월말 의무 임대가 종료됐는데 8월말까지 분양가 산정을 위한 감정평가를 진행한 후 하반기 분양에 나설 예정이다. 동탄레이크자이 더 테라스, 동탄2지구 롯데캐슬은 각각 4월, 6월 의무 임대가 종료됐고, 분양 전환을 추진하기 위한 작업에 돌입했다. 신동탄 SK뷰 파크 2차와 동탄호수공원 아이파크는 각각 내년 1월과 9월 의무 임대를 마치고 분양 전환을 검토하고 있다.
뉴스테이는 2015년 박근혜 정부 당시 만들어진 공공지원 민간임대 리츠로 8년 의무 임대와 연 5% 이내의 임대료 인상을 제한한 대신 사업자에게 취득세, 재산세 등 각종 세금 감면, 주택도시기금 출자 등의 혜택을 제공했다. 그러나 민간임대주택특별법상 의무 임대를 마친 후 분양에 대한 명확한 규정 자체가 없는 상황이라 의무 임대를 마친 뉴스테이 사업자들이 임대를 연장해야 하는 것인지, 분양 대상자를 누구로 해야 할지, 분양 가격을 어떻게 산정할 지 등에 대한 혼란이 많았다.
대부분의 뉴스테이 임대 리츠는 주택도시기금의 출자를 받아 주택도시기금을 관리·운용하는 HUG의 지분이 절반 또는 70%에 이르는 상황이다. 국토부와 HUG에선 뉴스테이에 거주 중인 임차인 중 무주택자에게 우선 분양을 추진하고 분양가는 분양 시점에 감정평가액을 산정해 분양하는 지침을 마련했다. 뉴스테이가 임차인을 모집할 당시엔 주택 보유 여부를 따지지 않았으나 현 시점에선 주택도시기금이 투입된 만큼 유주택자에게도 분양 우선권을 주긴 어렵다고 판단한 것이다.
또 분양을 원하지 않은 임차인은 임대 기간을 2년 연장키로 했다. 이러한 지침을 바탕으로 작년 11월 의무 임대가 종료된 ‘e편한세상 테라스 위례’(위례뉴스테이임대주택리츠)는 임대 기간을 2년 연장했고 올해말부터 분양 전환을 추진한다.
반면 동탄은 반도체 업황 호조 속에 삼성전자 등의 성과급 확대로 주택 매수 수요가 늘어난 만큼 즉시 분양을 추진하는 것이 낫겠다고 판단한 것으로 보인다. 다만 주택 가격 급등에 따라 동탄이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되고, 토지거래허가구역은 5일부터 시행되면서 분양 수요에 변화가 생길지도 관심이다.
조정대상·투기과열지구로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지는 등 현금 조달 여력이 약화될 수 있다. 또 토지거래허가구역이 되면 2년간의 실거주 의무가 생긴다.
더구나 주택 가격 급등에 분양가도 높아질 것으로 전망된다. HUG·민간 사업자와 임차인 협의회 등이 감정평가 법인을 선정해 감정평가액 평균가로 분양가를 정하는데 대략 시세의 90~95%가 될 것으로 추정된다. 동탄 행복마을 푸르지오 인근 동탄역반도유보라아이비파크 2.0 아파트(84㎡)는 지난 달 7억~8억원대 거래됐다. 동탄 행복마을 푸르지오는 이달 같은 규모 기준 월세보증금 2억원, 월세 42만원에 갱신 계약을 체결했다.
한 업계 관계자는 “동탄 뉴스테이는 거주 환경은 좋은 편이지만 동탄 집값이 많이 오르고 대출 규제도 심한 상황이라 감정평가액이 얼마로 결정되는 지가 분양 전환에 중요한 변수가 될 것”이라고 말했다.
