[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 토지 등 부동산의 경우 여러 명이 나누어 매매대금을 지급하는 경우가 있다. 공동 투자개념이다. 매매대금을 나누어 지급하고 소유권이전등기도 매매대금을 분담한 비율에 따라 지분으로 나누어 경료하는 방식이다. 이때 토지 등 부동산 명의자들의 소유관계는 민법상 공유다.

부동산은 공유물이라고 부르는데, 이는 단독 소유와 달리 여러 명이 함께 부동산을 공유하고 있어서 부동산에 어떠한 변경 등이 발생하는 경우 공유자들의 의견취합이 복잡할 수 있다. 그런데 작은 하자를 수선하는 경우나 급히 수선을 해 부동산을 보존해야 하는 경우에까지 공유자 전체의 동의를 구하도록 한다면, 부동산에 대한 수선 조치 등이 만연히 지연될 수밖에 없다. 공유자가 수십명에 이르는 경우이거나 일부 공유자가 사망하여 그 상속인이 여럿인 경우에는 공유자 전체의 동의를 구하는 것이 불가능에 가깝다.

이런 이유로 민법에는 공유물의 전체를 처분하거나 변경을 하려는 경우에는 공유자 전체의 동의를 얻도록 하고 있지만, 관리를 하거나 단순히 공유물의 보존을 위한 수선행위 등이 필요한 때에는 공유자 과반수의 동의로도 가능하도록 정하고 있다. 이때 과반수의 동의란 전체 부동산 지분의 2분의 1 이상을 말하는데, 1인이 2분의 1 이상 지분을 소유하고 있는 경우에는 그 과반수지분권자가 공유물의 관리 등을 임의로 수행할 수 있고, 공유자 중 과반수지분권자가 존재하지 않는 경우에는 여러 공유자의 소유 지분을 합친 것이 과반수가 되고 이들이 공유물 관리 등에 동의하면 공유물 관리 등이 가능하다.

그런데 공유물의 처분이나 변경과 관리, 보존행위를 현실적으로 구분하는 것이 쉽지 않을 수 있다. 자주 발생하는 부동산에 대한 법률행위를 예로 들어 보면, 부동산을 임대차하는 경우에는 이를 관리행위로 보고 있고, 부동산을 수리 내지 수선하는 경우에는 이를 보존행위로 보고 있다. 즉, 공유자 과반수의 동의로 처리가 가능하다. 그러나 공유물 전체를 매도하거나 공유 토지에 신축을 하는 행위, 공유 건물을 철거하는 행위에 관해서는 공유물의 처분이나 변경으로 보아 공유자 전체의 동의가 필요하다.

이때 간혹 문제가 되는 것이 공유 건물의 일부를 수선한 경우다. 특히 일부 철거가 이루어진 경우 이를 공유물의 변경으로 보아야 하는지, 아니면 공유물에 대한 보존행위로 보아 공유자 과반수 동의만으로도 가능한지 여부가 쟁점이 된다. 이와 관련해 구체적 수선범위를 살펴봐야 하는데, 예를 들어 지붕의 일부를 철거한 경우라고 하더라도 지붕의 틀이 남아있는 경우에는 건축법상 대수선에 해당하지 않아 공유물의 보존행위로 볼 수가 있다. 철거 행위라고 하더라도 어느 범위까지 철거했는지 여부에 따라 법률 행위 측면에서는 다른 행위로 평가받을 수 있는 것이다.

공유 부동산의 경우에는 공유자가 여러 명이기 때문에 특히 그 권리관계가 복잡해질 수 있다. 공유자의 수가 많을수록 공유자의 의견을 취합하는 것에 시간이 소요되고 이 마저도 동일한 의견으로 통일하는 것이 매우 어려울 수 있기 때문이다. 이런 사정을 고려해 공유 부동산을 취득할 때부터 공유물 관리 등에 관한 사항을 별도의 약정서로 작성해 두는 것이 추후 분쟁을 예방할 수 있는 길이다.