[박문수 상명대 부동산학과 교수·한국부동산산업학회 회장, 이데일리 이다원 기자] 일정 규모 이하의 오피스텔과 도시형생활주택, 다세대·연립주택 등 비아파트 가운데 공익적 임대 기능을 수행하는 주택은 획일적인 주택 수 규제에서 합리적으로 분리하는 방안을 검토할 필요가 있다. 주택 수는 청약 자격과 취득·보유·양도 단계의 세 부담을 결정하는 핵심 기준인 만큼 장기 임대 비아파트의 주택 수 산정 방식을 바꾸는 것은 민간 공급 유인을 좌우할 수 있는 정책 수단이다.

비아파트는 청년과 신혼부부, 고령층 등 실수요자를 위한 도심 임대주택을 공급하는 중요한 역할을 한다. 그러나 현재 장기 임대를 목적으로 공급하는 비아파트도 일반 다주택과 같은 규제 체계 안에서 관리하면서, 민간이 임대주택을 공급할 유인이 약화했다.

이에 따라 비아파트 시장에서는 수요와 공급의 엇갈림이 나타나고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1~5월 비아파트(연립·다세대) 매매 거래는 7만 1729건으로 지난해 같은 기간보다 16.1% 증가했고, 전월세 거래도 70만 1756건으로 11.5% 늘었다. 반면 같은 기간 비아파트 착공은 1만 2358가구로 5.5%, 준공은 1만 1448가구로 3.1% 각각 감소했다. 거래는 회복되고 있지만 공급은 오히려 줄어들고 있어 민간 공급을 늘릴 제도적 유인이 필요하다.

따라서 일정한 가격 기준을 충족하고 장기 임대를 약정하며 임대차 정보 등록과 보증보험 가입, 임대료 관리, 최소주거기준 준수 의무를 이행하는 비아파트에 대해서는 주택 수 산정에서 예외를 적용하거나 별도로 관리하는 방안을 검토할 필요가 있다.

구체적인 면적 기준은 사회적 논의를 통해 마련해야 한다. 청년·신혼부부·고령층 등이 주로 이용하는 도심 소형주택의 특성을 고려해 전용면적 60㎡ 이하 또는 국민주택 규모인 85㎡ 이하 등을 검토할 수 있다.

핵심은 다주택 보유 자체에 혜택을 주는 것이 아니라 공익적 임대 기능을 수행하는 주택에만 인센티브를 부여하는 데 있다. 모든 비아파트에나 혜택을 주는 것이 아니라 안정적인 임대 공급과 임차인 보호 등 공익적 기능을 수행하는 주택에 한해 인센티브를 부여하는 방식이다.

소형 비아파트를 주택 수에 일률적으로 포함하면 매입자는 다주택자로 분류돼 세제와 금융 규제 부담을 고려할 수밖에 없다. 이에 따라 소형 빌라나 오피스텔을 매입하려는 수요가 줄고, 사업자는 분양성과 사업성을 확보하기 어려워 신규 공급이 위축될 수 있다. 반대로 일정 요건을 갖춘 소형 비아파트를 주택 수에서 제외하면 매입과 장기 보유에 따른 부담이 줄어 민간 임대시장으로 유입되는 주택을 늘리고 신규 공급 사업의 추진 여건도 개선할 수 있다.

정부는 오는 2027년 말까지 준공하는 전용면적 60㎡ 이하의 신축 비아파트에 한해 취득세와 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하고, 양도소득세도 중과 배제하는 등의 세금 혜택을 부여하고 있다. 다만 적용 대상과 기간이 제한된 한시 제도인 만큼 장기 임대 목적의 소형 비아파트는 중장기적으로도 별도 관리 체계를 마련할 필요가 있다.

주택 수 산정 방식과 함께 세제도 장기 임대 공급을 유도하는 방향으로 손질해야 한다. 장기 임대용 비아파트에는 취득 단계의 취득세와 보유 단계의 보유세, 처분 단계의 양도소득세까지 공급 참여를 유도할 수 있는 인센티브를 적용할 필요가 있다. 취득·보유·처분 전 과정의 세 부담을 완화해야 개인과 법인이 장기 임대주택 공급에 참여할 경제적 동기가 생길 수 있다는 것이다.

주택 수 산정 예외가 기존 비아파트의 매입과 임대시장 유입을 늘리는 장치라면 신규 공급을 확대하기 위해서는 사업비 조달과 보증 등 사업성을 높이는 금융 지원을 병행해야 한다. 주택 수 규제와 세제, 금융 지원을 하나의 공급 인센티브 체계로 설계해야 실질적인 공급 확대 효과를 기대할 수 있다. 다만 공급 확대가 주거의 질적 후퇴로 이어져서는 안 되는 만큼 최소주거기준과 임차인 보호를 함께 강화하는 방향으로 제도를 설계해야 한다.