[이데일리 이다원 기자] 정부가 1가구 1주택자의 양도소득세 ‘장기보유특별공제(장특공제)’를 보유기간보다 거주기간 중심으로 손질하는 방안을 검토하면서 장기 보유자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 보유기간 공제가 줄어들 경우 세 부담이 많게는 수억원 이상도 늘어날 수 있어 매도와 증여, 가족 간 거래, 계속 보유 등을 놓고 선택이 엇갈릴 전망이다.

29일 부동산 업계에 따르면 정부는 장특공제의 보유기간 공제를 축소하거나 폐지하고 거주기간에 따른 공제를 중심으로 제도를 개편하는 방안을 논의하고 있다. 양도차익이 큰 초고가 주택에 공제 혜택이 과도하게 집중되지 않도록 공제액에 상한을 두는 방안도 검토 대상이다.

현행 제도는 1주택을 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 양도차익의 12~40%, 2년 이상 거주하면 거주기간에 따라 8~40%를 각각 공제해준다. 10년 이상 보유하고 거주한 경우 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.

만약 보유기간 공제가 사라지면 장기 보유자의 세 부담은 크게 뛸 수 있다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 압구정동 신현대아파트 전용면적 108㎡를 2015년 15억원에 취득해 올해 67억원에 매도하는 1주택자의 양도세는 현행 3억 5000만원에서 11억 9000만원으로 3배 이상 늘어난다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡도 2억 4000만원에서 8억 3000만원으로 약 3.5배 증가한다.

시장에서는 장기간 실거주한 1주택자는 제도 시행 전 매도를, 장기요양시설 입소나 자녀와의 합가 등으로 거주기간이 짧은 고령층은 증여와 가족 간 양수도를 검토하는 분위기다. 재건축 기대감이 큰 주택은 세 부담이 늘더라도 계속 보유하려는 수요도 상당할 것으로 예상된다.

다만 장기보유 1주택자는 실수요 성격이 강한 만큼 개편안의 윤곽이 드러날 때까지 관망세가 이어질 것으로 보인다. 따라서 공제 축소 폭과 시행 유예 여부가 실제 매물 출회 규모를 가를 핵심 변수가 될 것이라는 전망이 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “모든 고가 주택 보유자가 한꺼번에 매도에 나서는 것은 아니지만 유예기간이 제시되면 그 전에 처분하려는 수요가 일부 나올 수 있다”며 “제도 시행 시점에 따라 매도 시기도 분산될 것”이라고 말했다.