[이데일리 함지현 김은경 이다원 기자] 정부가 종합부동산세와 양도소득세를 동시에 손보는 대대적인 세제 개편에 나서면서 얼어붙은 주택 거래에 물꼬를 틀지 주목된다. 다주택자 매물과 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 등이 시장에 나올지가 관심사다.

다만 이번 대책이 전월세 시장 불안을 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 실거주 중심의 세제 완화에 초점이 맞춰지면서 전월세 물량이 감소하거나 가격이 높아질 가능성이 있는데도 무주택자와 서민의 주거 안정을 위한 보완책은 사실상 빠져 있어서다.

3일 정부에 따르면 이번 세제개편안의 핵심은 부동산 세제의 기준을 ‘실거주’와 ‘자산가치’ 중심으로 전환했다는 점이다. 실거주 1주택자는 보유 부담을 낮추고 비거주·다주택자는 상대적으로 높이는 식이다. 또 주택수 기준에서 주택가액을 기준으로 세율 체계를 일원화해 초고가 주택의 세부담이 늘어나도록 설계했다. 그러면서 다주택자와 초고가 주택에 사는 고령층 등이 매물을 내놓을 수 있도록 한시적으로 퇴로를 열어줬다.

정부는 이번 대책의 목표가 다주택·비거주 주택에 대한 과도한 혜택이 주어지던 세제를 정상화하는 것이라고 강조했다. 그럼에도 시장은 매도를 강하게 유도하는 개편안의 방향에 따라 관망하던 매물이 시장으로 나올지에 관심을 보이고 있다.

전문가들의 시선은 엇갈린다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세법개정안이 발표된 이번달, 보유세 과세기준일 직전인 내년 5월 말, 그리고 내년 말에 막판 절세를 위한 ‘매물 3파동’이 나타날 수 있다”며 “일정한 소득이 없는 강남권 고령자는 물론이고 다주택자 양도세 한시적 감면을 활용한 비강남 지역의 절세매물, 아파트 임대사업자 매물 등으로 인해 매물 가뭄이 해소될 것”이라고 말했다.

이점옥 신한 프리미어패스파인더 부단장은 “단기적으로는 일부 매물 출회 효과를 기대할 수 있으나 최근 강화된 대출 규제와 부동산 시장을 둘러싼 다양한 정책 변수 등을 감안하면 세제 개편만으로 거래량 증가나 매물 출회가 지속적으로 이어질 것으로 기대할 수 있겠느냐”며 “장기적으로 거래 활성화 효과를 낙관하기는 어렵다”고 분석했다.

일각에서는 ‘공정과세’의 유탄이 오히려 서민의 주거안정을 흔들 수 있다는 지적도 제기된다. 실거주를 해야 세부담이 크지 않다보니 임차인이 거주하던 매물로 직접 들어가게 되고 이는 곧 임대 매물이 감소로 이어지게 되면서 가격이 오를 수 있다는 것이다. 보유세 부담이 전세의 월세화나 보증금 인상 등으로 전가될 가능성도 배제할 수 없다.

뿐만 아니라 이번 세제개편안에는 ‘조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과배제 등 단계적 폐지’와 같이 등록임대사업자 등에 대한 세제 혜택 축소도 포함돼 있어 민간 임대 공급 감소를 우려하는 목소리도 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “보유세 부담을 분산하려는 목적으로 계약 만기 이후 신규 계약분부터 월세를 받으려는 임대인도 증가할 수 있다”며 “장기적으로 매물 감소·월세화라는 현상 역시 동반할 수 있어 주의의 끈을 놓치면 안 된다”고 경고했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “세제개편은 전월세시장 불안에 대한 대책이 거의 제시되지 않았다는 점이 가장 큰 아쉬움”이라며 “조정대상지역 등록임대사업자의 세제 혜택을 단계적으로 폐지하는 것은 심각한 문제”라고 짚었다. 이 교수는 “서울 등 대도시 중심부는 임차가구 비율이 높을 수밖에 없고 주택 공급 역할은 민간 임대인이 맡는다”며 “이들의 비용을 높이고 수익성을 악화시키면 임대주택 공급이 줄거나 늘어난 부담이 임대료 상승을 통해 세입자에게 전가될 수 있다”고 내다봤다.

이에 대해 정부 측은 임대차 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라고 설명했다. 정부 관계자는 “전월세상한제와 계약갱신청구권이 시행 중인 만큼 집주인이 부담을 세입자에게 그대로 넘기기는 쉽지 않은 구조”라며 “실거주가 늘면 전월세 수요는 줄고 세입자가 집을 사서 나가면서 임대 물량도 늘어날 수 있다. 여기에 공공임대 공급까지 확대하면 임대차 시장의 부담을 줄일 수 있다”고 말했다.