[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 최근 부동산 시장의 특징은 지역별 양극화다. 전체적으로 주택 가격의 평균가격은 상승하지만 지역별 주택 가격 상승률은 간극이 크다. 또 같은 지역이라고 하더라도 상대적으로 희소한 신축 주택의 가격 상승률이 가파르다. 다만 이 마저도 최근에는 토지거래허가구역이나 투기과열지구로 지정하는 등 부동산 규제로 인해 주변 지역까지 풍선효과가 발생하고 있는 상황이기는 하다.

이런 이유로 신축 주택을 조금이라도 저렴하게 매수하기 위해 신축 주택 분양권 거래가 늘어나고 있다. 주택이 아직 지어지기 이전에 주택을 분양받을 수 있는 권리를 사고 파는 것이다. 이때 주택이 없기 때문에 당연히 주택에 관한 등기부도 없다. 즉 ‘권리’ 상태에서 객관적 권리관계를 확인할 수 있는 등기부가 없이 거래해야 하므로 거래의 위험성은 이미 지어진 주택을 거래하는 것보다 높을 수밖에 없다.

이와 같이 객관적 권리관계를 확인할 수 없다는 점을 악용한 분양권 사기도 자주 발생한다. 특히 지금과 같은 주택 가격의 변동성이 큰 때에는 더욱 기승을 부린다.

분양권 사기의 대표적 유형은 실제 분양권 소유자가 아닌 자가 신분증이나 분양계약서를 위조해 매수를 희망하는 자로부터 매매대금을 수령하는 것이다. 지금과 같이 신축 주택이 희소해 시장에 나와있는 매물이 적고 주택 가격이 급변하는 시점에는 분양권을 저렴하게 거래할 수 있는 점에 현혹돼 매수자 입장에서는 거래를 서두를 수밖에 없다. 이를 이용해 가짜 신분증과 분양계약서를 보여주고 매수자로부터 가계약금 등을 수령한 후 잠적하는 것이다. 이때 공인중개사도 중개대상물의 권리관계를 명확히 설명하고 고지할 의무를 부담하기 때문에 분양권 사기에 휘말릴 경우 피해자인 동시에 가해자가 될 수 있어 주의해야 한다.

분양권 사기를 피할 수 있는 방법은 단순하고도 쉽다. 분양자인 시행사는 수분양자에 대한 정확한 정보를 보유하고 있고 분양계약서도 소지하고 있다. 매매대금 일부를 매도자에게 지급하기 전에 매수인과 공인중개사가 시행사를 통해 매도자가 수분양자가 맞는지 여부를 명확히 확인해야 한다. 이때 분양계약서에 기재되어 있는 대출 관계나 옵션계약의 내용 등도 시행사가 보관하고 있는 분양계약서의 내용과 동일한지 여부를 따져봐야 한다.

이와 같은 분양권 사기는 주택 가격이 급등할 때에도 빈번하게 일어나지만 주택 가격이 급락할 때도 주의해야 한다. 주택 가격이 급락하면 분양권에는 이른바 마이너스 프리미엄이 붙게 된다. 즉, 매도자가 매수자에게 분양대금 중 일부를 지급하며 분양권을 거래하는 구조다. 즉, 매도자는 신속히 처분하고 싶기 때문에 이를 이용해 매도자로부터 마이너스 프리미엄 상당액을 우선 수령한 후 잠적하는 사기 범죄가 발생하게 된다.

분양권 거래에도 급할수록 돌아가는 지혜가 필요하다. 비정상적인 혜택이 붙어 있는 거래나 권리관계가 객관적 자료로 명백히 확인되지 않는 경우라면 특히 주의해야 한다.