[이데일리 김은경 기자] 서울 오피스 시장의 공실률이 신규 공급 증가 영향으로 4분기 만에 상승 전환했다. 특히 신규 오피스 공급이 집중된 도심권역(CBD)의 공실률이 크게 올랐지만 대형 오피스 임대료는 오히려 상승하면서 우량 오피스에 대한 임차 수요는 여전히 견조한 것으로 나타났다.

12일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면 올해 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.5%로 전분기 대비 0.4%포인트 상승했다. 서울 오피스 공실률이 상승한 것은 4분기 만이다.

공실률 상승에는 신규 공급이 영향을 미쳤다. 2분기 서울에서는 총 11개 오피스, 연면적 약 9만9000평이 새롭게 공급됐다. 이 가운데 60% 이상인 약 6만1642평이 CBD에 집중됐다.

CBD에는 ‘G1서울’ 4만3388평, ‘르네스퀘어’ 1만2587평 등이 새로 공급됐다. 이에 따라 CBD 공실률은 전분기보다 2.4%포인트 오른 7.3%를 기록했다.

공급 증가로 빈 사무실은 늘었지만 임대료는 상승세를 이어갔다. CBD 대형 오피스 평균 임대료는 전년 동기 대비 8.5% 올라 권역 내 가장 높은 상승률을 기록했다. 신규 공급에 따른 공실률 상승이 아직 대형 오피스 임대료 하락으로 이어지지는 않은 셈이다.

신규 공급이 없었던 강남권역(GBD)은 낮은 공실률을 유지했다. 초대형 오피스 공실률은 0.3%, 대형 오피스는 2.2%에 그쳤다. 알스퀘어는 입지와 시설이 우수한 프라임급 오피스로 임차 수요가 몰리는 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 현상이 이어지고 있다고 분석했다.

투자시장도 활발해졌다. 2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전분기 3조5000억원보다 약 1.7배 증가했다. 반면 평균 거래 평당가는 2719만원으로 전분기 대비 11.1% 하락했다. 알스퀘어는 비핵심(Non-Core) 자산의 거래 비중이 확대된 영향으로 분석했다.

여의도권역(YBD)에서는 대형 거래가 잇따랐다. ‘IFC 오피스동’이 약 1조9278억원에 거래되며 분기 최대 거래를 기록했다. ‘하나증권 여의도사옥’은 약 8112억원, 평당 3840만원에 거래돼 YBD 오피스 역대 최고 평당가를 경신했다.

이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 “하반기에도 우량자산 중심의 거래 기조는 이어질 것”이라며 “입지 경쟁력이 우수하고 안정적인 현금흐름을 확보한 자산, 또는 우수한 물리적 스펙과 밸류애드(Value-add) 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높을 것”이라고 전망했다.