[이데일리 김은경 기자] 1일 서울 양천구 목동 ‘목동윤슬자이’ 견본주택. 전용 114㎡B 유니트에 들어서자 흔히 오피스텔에서 받게 되는 답답한 인상은 거의 없었다. 방 4개와 널찍한 거실, 욕실 2개, 드레스룸에 다이닝 공간과 주방까지 갖춘 내부는 오피스텔보다는 중대형 아파트에 가까웠다.

오피스텔의 대표적인 약점으로 꼽히는 낮은 전용률을 발코니를 통해 상당 부분 보완한 덕분이다. 목동윤슬자이는 전 호실에 오픈형 발코니를 적용했다. 114㎡B 타입에는 발코니만 5곳을 배치했다. 거실과 이어진 발코니는 휴식 공간으로, 안방 쪽은 홈짐으로 꾸미는 식이다.

분양 관계자는 “주력 상품은 전용면적 기준 약 35평에 발코니 서비스 면적 약 5평이 더해진다”며 “실제로 사용할 수 있는 공간은 약 40평 수준으로 봐도 무방하다”고 설명했다.

전용 203㎡AD는 한층 더 고급 주거상품에 가까웠다. 현관 한쪽 벽을 채운 대형 신발장과 별도 팬트리를 지나 거실로 들어서면 복층 상부까지 뚫린 높은 층고가 먼저 눈에 들어온다.

내부 계단을 따라 2층으로 올라가면 야외 테라스가 나타난다. 이 공간의 백미는 야외 테라스에 마련된 스파 욕조다. 도심 고층에서도 외부 공간을 활용해 휴식을 즐길 수 있도록 설계했다.

복층형 상품은 45~48층 고층부에 배치된다. 시스템에어컨과 공기청정 시스템을 비롯해 오브제 컨버터블 냉장고, 세탁·건조 일체형 제품 등도 기본 제공 품목에 포함된다. 화재 등 비상 상황에 대비한 피난시설 역시 일반적인 사다리 방식 대신 승강식 구조를 적용했다.

목동윤슬자이는 옛 KT 부지에 지하 6층~지상 최고 48층, 3개동, 전용 114~203㎡ 총 651실 규모로 들어선다. GS건설은 아파트의 실용성과 하이엔드 주거상품의 서비스를 결합했다는 의미에서 이를 새로운 주거 카테고리인 ‘하이퍼트(Hypert)’라고 처음으로 이름 붙였다.

저층부 외관에는 세계적인 키네틱 아티스트 네드 칸과 협업한 파사드가 적용된다. 바람과 빛의 각도에 따라 패널이 움직이면서 물결 위로 햇빛이나 달빛이 반짝이는 ‘윤슬’을 형상화한다.

102동 47층에는 와인리저브와 카페테리아, 파티형 게스트하우스, 업무·미팅 공간 등을 갖춘 스카이 커뮤니티 ‘클럽 클라우드’가 들어선다. 지하 1~3층에는 조선호텔앤리조트가 위탁 운영하는 약 3000평 규모의 멤버십 웰니스 클럽 ‘콩코드 클럽 바이 조선’도 조성된다.

상품만 놓고 보면 중대형 아파트에 가깝지만 용도는 업무시설인 오피스텔이다. 이유는 땅에 있다.

분양 관계자는 “사업지가 토지용도상 아파트를 지을 수 없는 일반상업지역이어서 주거시설과 비주거시설을 7대 3 비율로 계획했다”고 설명했다. 오피스텔 외에 각종 근린생활시설이 함께 들어서며 상업시설 일부도 향후 분양할 예정이다.

오피스텔이라는 점은 오히려 최근 강화된 아파트 규제와 차별화되는 요소이기도 하다.

청약통장이 필요 없고 주택 보유 여부나 거주지역과 관계없이 만 19세 이상이면 청약할 수 있다. 당첨자도 가점이 아닌 100% 추첨으로 선정한다.

대출 역시 주택담보대출과 규제 체계가 다르다. 분양 관계자는 “아파트와 달리 주택가격별 대출 한도가 일률적으로 정해져 있지 않고 주택담보인정비율(LTV)은 최대 70%까지 가능하다”면서도 “실제 대출 가능액은 총부채원리금상환비율(DSR) 등에 따라 달라진다”고 말했다.

세금은 사용 방식에 따라 달라진다. 업무용으로 사용하면 주택 수에 포함되지 않을 수 있지만 실제 주거용으로 사용하면 세목에 따라 주택으로 판단될 수 있다. 분양 관계자는 “아파트는 최근 대출이나 세금 규제가 강화된 반면 오피스텔은 청약 자격이나 대출 측면에서 상대적으로 자유로운 부분이 있다”며 “개인의 목적에 따라 상품을 활용할 수 있다는 점도 장점”이라고 강조했다.

문제는 가격이다. 목동윤슬자이는 전용 114㎡ 이상 중대형 평형에 고급 커뮤니티와 마감재를 적용한 만큼 높은 분양가가 예상된다.

시장에서는 전용면적 기준 3.3㎡당 1억원에 육박할 것이라는 전망도 나왔지만 분양 관계자는 이날 “전용면적 기준 3.3㎡당 1억원은 아니다”라고 선을 그었다. 저층부는 상대적으로 가격을 낮추고 고층으로 올라갈수록 가격을 높이는 일반적인 방식으로 분양가를 책정할 예정이다. 구체적인 분양가는 오는 3일 견본주택 정식 개관에 앞서 모집공고를 통해 공개된다.

GS건설 측은 목동 내 기존 아파트 가격과 비교하면 충분한 경쟁력이 있다고 보고 있다. 사업지 맞은편 목동신시가지 7단지 중대형 주택이 30억원 중반대에 거래되고 있고 인근 현대하이페리온 역시 준공 20년이 넘었음에도 30억원 안팎의 가격대를 형성하고 있다는 설명이다.

분양 관계자는 “목동 7단지는 40년된 구축이고 하이페리온도 준공된 지 20년이 넘었다”며 “구축 주택과 신축 상품을 비교하면 지역 내에서 충분히 수용 가능한 가격이라고 판단한다”고 했다.

다만 수요자가 수십억원을 들여 아파트가 아닌 오피스텔을 선택할지는 이번 분양의 최대 관전 포인트다. 청약과 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 반면 취득세와 주택 수 산정, 향후 환금성 등에서는 아파트와 다른 셈법이 필요하기 때문이다.

향후 목동신시가지 재건축이 본격화하면 임차시장에서도 새로운 수요가 발생할 전망이다.

목동 1~14단지는 현재 약 2만6000가구에서 재건축 이후 약 4만7000가구 규모로 재편될 예정이다. 2027~2028년을 전후로 각 단지의 이주가 순차적으로 시작되면 기존 주택이 멸실되는 동안 상당수 주민이 임시 거처를 찾아야 한다.

특히 자녀 교육 때문에 목동 학원가와 학교를 떠나기 어려운 가구라면 생활권 안에서 대체 주거지를 찾을 가능성이 크다. 전용 114㎡ 이상으로 구성된 목동윤슬자이가 일반적인 소형 오피스텔과 달리 가족 단위 거주를 염두에 둔 것도 이런 수요를 겨냥한 측면이 있다.

분양가 자체가 높은 만큼 향후 형성될 전·월세 가격은 상당할 것으로 예상된다. 재건축 이주 수요가 있다고 하더라도 실제 임차 수요층은 고액의 보증금이나 월세를 감당할 수 있는 고소득 가구로 제한될 가능성이 클 것으로 전망된다.