[이데일리 김형환 기자] 등록임대주택에 대해 정부가 단계적으로 세제 혜택을 줄이기로 한 것과 관련해 피해는 온전히 임차인에게 돌아갈 것이라는 주장이 나온다. 게다가 내년 말까지 해당 주택을 매도해야 그간 약속했던 세제 혜택을 받을 수 있는데 현재 토지거래허가제 등 각종 규제로 인해 팔기도 어렵다는 불만도 제기된다. 이에 세제 개편안 철회와 함께 주택 공급이 충분히 이뤄질 때까지 등록임대사업을 활성화해 임대차 시장을 안정화시킬 수단으로 활용해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 3일 국회 의원회관에서 이언주·김현정 더불어민주당 의원과 주택임대인협회 공동 주최로 열린 ‘임차인 주거 안정을 위한 등록임대제도 토론회’에서 “시세 절반 수준으로 공급되고 있는 등록임대주택을 시장에서 퇴출시키는 것은 공공임대주택 수만 가구를 없애는 것과 다를 바 없다”며 “등록임대주택은 의무임대기간 동안 계약갱신청구권 사용 없이도 계약을 연장할 수 있어 오랜 기간 시세보다 저렴한 임대료로 거주할 수 있다”고 주장했다.

등록임대주택제도는 1994년 공공만으로 안정적 임대주택 공급이 불가능해지며 도입된 제도다. 해당 제도는 2018년 문재인 정부 당시 임대차 시장 안정을 위해 △임대료 증액 5% 이내 △임대의무기간(10년) 준수 등 각종 의무를 부여하는 대신 △양도소득세 중과 배제 △종합부동산세 합산배제 △거주주택 양도세 비과세 △거주주택 장기보유특별공제등 세제 혜택을 제공하는 방식으로 도입됐다. 다만 2020년 집값 상승의 주범으로 지목되며 의무임대기간 종료 이후 자동 말소되도록 제도가 변경됐다.

이 제도는 8·3 세제개편안 발표 이후 혜택이 더욱 축소되는 방향으로 변경됐다. 세제개편안에 따르면 조정대상지역 내 매입임대아파트의 경우 의무임대기간 종료 후 내년 12월 31일까지 매도시 양도소득세 중과배제 및 장특공제 우대율을 적용한다. 종합부동산세 합산배제 혜택도 종료된다. 서울 지역 등록임대아파트의 경우 올해 2만 4267가구를 시작으로 내년 1만 375가구, 2028년 1만 1071가구가 자동말소되는데 해당 매물을 시장에 끌어내려는 게 정부의 의도다.

성 회장은 이번 세제 개편안의 가장 큰 피해는 임차인들에게 돌아갈 것이라고 경고했다. 2024년 기준 서울 전세의 경우 등록임대주택 평균 전세가는 일반 주택 평균 전세가 대비 53% 수준이며 월세의 경우 45.3% 저렴하다. 임차인 만족도 역시 90.1%에 달한다. 성 회장은 “폐지에 가까운 규제로 마녀사냥한 등록임대주택이 실상은 시세 절반가량 저렴한 임대료로 주거 안정에 큰 기여를 한 것”이라고 설명했다.

이번 세제 개편안으로 등록임대사업자들은 내년 말까지 아파트를 팔아야 하지만 현재 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역, 대출 규제로 인해 매매조차 쉽지 않은 상황이다. 올해 말까지 의무임대기간이 끝나는 주택의 경우 임차인이 임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대차 기간은 2028년 말까지 미뤄진다. 게다가 재건축 중인 임대주택의 경우 투기과열지구로 묶여 있어 조합원 지위 양도가 제한된다.

이와 관련해 정부는 현 규제로 인해 매매가 불가능한 상황은 없도록 제도를 개선하겠다는 입장을 보였다. 김만수 재정경제부 재산세제과장은 “매도 의사가 있는 분들이 매도에 어려움이 없도록 해주는 것이 숙제”라며 “임차인이 있어 매도를 못하는 경우 토허제 예외를 두도록 하고 공공리츠를 설립해 그곳에 매입하도록 하는 방안을 구상하고 있다”고 언급했다.

전문가들은 부동산 정책의 제1목표는 ‘서민 주거안정’으로 전월세 시장을 살리기 위해서는 등록임대주택제도가 필요하다고 제언했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “지금 임대차 시장의 80% 이상이 민간이 공급하고 있다”며 “다주택자와 비거주 1주택자를 때리는 정책으로 인해 균형이 깨졌고 세입자들에게 불똥이 튀었다”고 말했다.